En février dernier, la Community Land Trust (CLT), une fiducie foncière de la Colombie-Britannique, a mis la touche finale au refinancement d’un édifice qui abrite deux coopératives de Vancouver, Railyard and Aaron Webster. La transaction a été conclue avec l’aide de la Housing Partnership Canada (HPC) Housing Investment Corporation (HIC) par le biais d’un processus appelé prêt hypothécaire postconstruction.
Un prêt hypothécaire postconstruction a pour but de remplacer un emprunt précédent, notamment un prêt à la construction, dont le terme était plus court ou dont le taux d’intérêt était plus élevé. Grâce à la HIC, la fiducie foncière a pu obtenir un prêt sur 40 ans à un taux d’intérêt de 4,415 pourcent. (Alors que des prêts sur cinq ans sont maintenant disponibles à des taux inférieurs, il faut se rappeler que les taux d’intérêt sont présentement à un niveau historiquement faibles!) L’accès difficile à ce type de financement à long terme, à un taux d’intérêt abordable et prévisible, représente depuis longtemps un obstacle important pour les petites coopératives d’habitation et les ONG de partout au Canada. Cet obstacle financier les empêche de moderniser des immeubles à logements ou d’en bâtir de nouveaux car les taux d’intérêt offerts par les banques peuvent fluctuer de manière importante. Une forte augmentation du taux d’intérêt d’un emprunt majeur peut aller jusqu’à menacer la survie d’une coopérative.
La HIC et les services de gestion des actifs et de planification financière de la Fédération de l’habitation coopérative du Canada (FHCC) offrent des services complémentaires qui répondent aux besoins de diverses coopératives d’habitation. La HIC s’intéresse aux possibilités de redéveloppement des coopératives tandis que la FHCC aide ses membres à obtenir des prêts pour payer des réparations et des rénovations à effectuer maintenant à leurs immeubles. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les services de la FHCC, visitez le info@chfcanada.coop.
À sa façon, la HIC favorise le pouvoir d’achat de groupe dans le domaine du financement de logements abordables au Canada. Fondée par BC Housing, Logement Manitoba et la Housing Services Corporation de l’Ontario, et soutenue grâce au financement de la SCHL, la HIC accorde des prêts à long terme abordables en regroupant les emprunts de plusieurs fournisseurs d’immeubles à logements et en les émettant à titre de cautionnement sur le marché financier. Le cautionnement permet à HPC de garantir le taux d’intérêt et le montant des paiements pour la totalité du terme de 40 ans. La CLT a fait partie de la première ronde de financement de la HIC, qui a permis de recueillir 33 millions de dollars pour remplacer des prêts à la construction de la fiducie foncière CLT et de Capital Region Housing à Edmonton.
La HIC prépare actuellement une deuxième ronde de prêts hypothécaires postconstruction, ronde qui sera conclue plus tard cette année. Dans un avenir plus lointain, elle travaille aussi à préparer une troisième ronde en 2020, et celle-ci permettra d’émettre des prêts pour de nouvelles constructions. Une fois que ce nouveau programme aura été mis en place, les coopératives d’habitation pourraient être admissibles à présenter une demande de financement pour le redéveloppement ou la rénovation de propriétés existantes.
- Redéveloppement et rénovation : Ce type de financement pourrait servir à l’ajout de nouvelles unités, ainsi qu’à la rénovation et aux réparations et remplacements nécessaires afin d’améliorer l’efficacité énergétique et d’allonger la vie économique restante de la propriété.
- Acquisition et conversion de logements existants
Le financement couvrirait une période initiale de construction de deux ans, au cours de laquelle les travaux majeurs seraient effectués. (Il pourrait être possible de faire des paiements d’intérêts seulement pendant la période de construction.) Une fois la construction achevée, le financement pourrait être mis en place avec un taux d’intérêt fixe et un calendrier de versements fixe pour le capital et les intérêts. L’amortissement maximal pour l’emprunt serait de 40 ans, incluant la période de construction, dont le terme de paiement fixe correspondrait aux 38 années restantes. La HIC déterminerait le taux d’intérêt en se fondant sur le meilleur taux disponible sur les marchés financiers. Afin de se protéger dans la pire des situations possibles, la HIC serait remboursée à même le fruit de la vente de la propriété de la coopérative bénéficiaire du prêt avant tout autre créancier.
Pour être admissibles, les coopératives devraient respecter les critères relatifs à la capacité financière et au crédit de la HIC, qui sont disponibles sur son site Web. Afin d’être admissibles au financement pour le redéveloppement les coopératives devront également tenir certaines promesses :
- une réduction des émissions de gaz à effet de serre de 10 pourcent au terme de la construction;
- un gain de 10 pourcent en efficacité énergétique, calculé en fonction du Code national de l’énergie pour les bâtiments 2015 (CNEB);
- un total de 10 pourcent des unités devront être entièrement accessibles conformément aux normes en vigueur.
Pour obtenir plus de renseignements sur la HIC, visitez le https://www.housinginvestment.ca/ ou communiquez avec l’autorisateur en chef de la HIC, Joshua Broadhead, au 778-452-6488 ou par courriel à l’adresse jbroadhead@housinginvestment.ca.
