Chaque année, la Société canadienne d’hypothèques et de lodgement (SCHL) produit des rapports sur les marchés locatifs pour de nombreuses villes du Canada. Ces rapports jettent un regard approfondi sur les tendances auxquelles peuvent s’attendre les Canadiens en matière de logements locatifs. Puisque les rapports sur les marchés locatifs de la SCHL pour janvier 2020 ne couvrent que les grandes villes, nous avons demandé à Will Dunning, économiste spécialisé dans l’analyse des marchés, d’examiner attentivement les tendances provinciales. Voici ce qu’il avait à nous dire.
Ontario
Le taux d’inoccupation en Ontario a grimpé à 2,0 pour cent au mois d’octobre 2019, comparativement au taux de 1,8 pour cent de l’année précédente. Il y a un besoin évident d’un nombre accru de logements locatifs afin de répondre aux besoins d’une population croissant de 1,8 pour cent comparativement à une moyenne à long terme de 1,2 pour cent. Par ailleurs, les augmentations importantes des loyers faites par les propriétaires d’immeuble ont eu pour effet de freiner une part de la demande que l’on s’attendrait à observer pour les logements locatifs.
Une analyse statistique pour l’Ontario montre que le taux d’inoccupation pour un « marché équilibré » serait d’environ trois pour cent. Des taux d’inoccupation constamment faibles ont donné lieu à une augmentation des loyers, en termes réels, d’une moyenne considérable de 1,0 pour cent par année au cours des 29 dernières années, et d’une moyenne encore plus importante au cours des trois dernières années. (La SCHL estime qu’en 2019 les loyers ont augmenté de 6,1 pour cent.) Dans le contexte actuel, les loyers en Ontario continueront vraisemblablement à augmenter assez rapidement.
Alberta
Depuis l’atteinte de son sommet en 2016, le taux d’inoccupation en Alberta poursuit sa régression. Le taux de 5,4 pour cent d’octobre 2019 était légèrement inférieur au taux de 5,5 pour cent de l’année précédente. La diminution du taux d’inoccupation est due à des niveaux d’emploi légèrement supérieurs, une croissance modérément forte de la population (actuellement de 1,7 pour cent comparativement à une moyenne à long terme de 1,9 pour cent) et une diminution de la construction de logements. En ce moment, l’offre et la demande de nouveaux logements sont sensiblement équilibrées.
La SCHL estime qu’en 2019 les loyers ont augmenté de 1,3 pour cent en Alberta. Une analyse statistique pour l’Alberta indique que le taux d’inoccupation pour un « marché équilibré » serait d’environ 4,5 pour cent. Avec un taux d’inoccupation bien au-dessus du seuil ces derniers temps, les loyers « réels » ont chuté, dans une certaine mesure, comparativement aux niveaux très élevés observés il y a de cela quelques années. Toutefois, malgré ces récents rajustements, les loyers réels ont augmenté en moyenne de 0,8 pour cent annuellement, au cours des 29 dernières années. En raison des taux d’inoccupation qui demeurent élevés, les loyers en Alberta ne devraient augmenter que modérément.
Colombie-Britannique
En date d’octobre 2019, le taux d’inoccupation en Colombie-Britannique a augmenté légèrement pour atteindre 1,5 pour cent, comparativement à 1,4 pour cent l’année précédente, mais demeure tout de même très faible. Cette réduction minime est due à une augmentation de la production de logements neufs, largement compensée par une croissance modérément forte de la population (1,6 pour cent comparativement à une moyenne à long terme de 1,5 pour cent). Actuellement, l’offre et la demande de nouveaux logements sont essentiellement équilibrées; toutefois, un nombre accru de constructions de logements est nécessaire afin d’atténuer la pénurie récurrente.
La SCHL estime que les loyers ont augmenté de 4,2 pour cent en 2019 en Colombie-Britannique. Une analyse statistique pour la Colombie-Britannique indique que le taux d’inoccupation pour un « marché équilibré » serait d’environ 3,5 pour cent. Le taux d’inoccupation réel étant bien au-dessous de ce seuil en général, les loyers « réels » ont considérablement augmenté, avec une moyenne de 1,2 pour cent par année au cours des 29 dernières années. Maintenant que le taux de production de logements est plus ou moins égal aux besoins grandissants, la pénurie ne s’estompera pas et les loyers continueront donc d’augmenter rapidement.
Île-du-Prince-Édouard
L’Île-du-Prince-Édouard connaît actuellement de très faibles taux d’inoccupation. Le taux de 1,1 pour cent pour octobre 2019 excédait celui de l’année précédente (0,3 %), mais témoigne encore d’une forte pénurie de logements. Les faibles taux d’inoccupation sont dus à une croissance beaucoup plus rapide de la population (actuellement de 1,8 pour cent comparativement à la moyenne à long terme de 0,7 pour cent) combinée à une production de logements qui ne parvient pas à suivre le rythme de la demande.
La SCHL estime que les loyers ont augmenté de 2,7 pour cent en 2019. Une analyse statistique pour l’Î.-P.-É. indique que le taux d’inoccupation pour un « marché équilibré » se situerait entre 3,5 et 4,0 pour cent. (À ce niveau, on s’attendrait à une augmentation des loyers de deux pour cent par année.) Les taux d’inoccupation à l'Île-du-Prince-Édouard. ont été généralement suffisamment élevés pour maintenir les loyers à un niveau stable — ou même pour diminuer les loyers — en dollars « indexés » (constants). Toutefois, avec le taux d’inoccupation maintenant bien en deçà de ce seuil, la province connaîtra encore très certainement des augmentations rapides de loyer.
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