Chaque année, la Société canadienne d’hypothèques et de lodgement (SCHL) produit des rapports sur les marchés locatifs pour de nombreuses villes du Canada. Ces rapports jettent un regard approfondi sur les tendances auxquelles peuvent s’attendre les Canadiens en matière de logements locatifs. Nous avons demandé à Will Dunning, économiste spécialisé dans l’analyse des marchés, d’examiner attentivement les tendances provinciales. Voici ce qu’il avait à nous dire.
L’Île-du-Prince-Édouard continue d’enregistrer des taux d’inoccupation extrêmement bas. En octobre 2023, le taux était de 1,1 %, soit une légère variation par rapport au taux de 0,9 % d’il y a un an. Ce taux d’inoccupation était pour les maisons de ville et les appartements locatifs. L’analyse statistique pour l’Î.‑P.‑É. révèle que le taux d’inoccupation pour atteindre un « marché équilibré » est d’environ 3,5 % à 4 %. (Il s’agit du taux d’inoccupation qui devrait entraîner une augmentation des loyers de 2 % par année; les taux d’inoccupation inférieurs à ce seuil sont susceptibles d’entraîner une augmentation rapide des loyers.) Le taux d’inoccupation de l’Î.‑P.‑É. est inférieur à celui de l’ensemble du Canada (1,5 %). Les faibles taux d’inoccupation sont le résultat d’une combinaison de la croissance démographique rapide (actuellement estimée à 4,0 % par rapport à une moyenne à long terme de 0,9 %) et de la production de logements qui n’a pas suivi le rythme des besoins.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que les loyers ont augmenté de 2,3 % en 2019. (Il s’agit du taux le plus faible parmi les 10 provinces.) Le loyer moyen pour tous les appartements et maisons de ville (tous nombres de chambres confondus) dans la province était de 1 079 $ cette année. Au cours des trois dernières années, le loyer moyen de la province a légèrement diminué en termes réels (rajusté en fonction de l’inflation). Le rapport entre les loyers moyens et les salaires mensuels à l’Î.-P.-É. a augmenté en 2023, mais il demeure modéré selon une perspective historique et en comparaison des autres provinces. Dans un proche avenir, la faiblesse persistante des taux d’inoccupation pourrait faire en sorte que les loyers continuent d’augmenter en termes réels et par rapport aux revenus.
Le taux d’inoccupation en Ontario (pour les appartements et les maisons de ville) a légèrement baissé, passant de 1,8 % un an plus tôt à 1,7 % en octobre 2023. Fait un peu surprenant, le taux n’a pas beaucoup diminué, compte tenu des pressions intenses exercées par la croissance démographique (actuellement de 3,4 % par rapport à une moyenne à long terme de 1,3 %) et une quantité inadéquate de production de logements. D’autre part, les propriétaires ont augmenté les loyers de façon très agressive, ce qui pourrait freiner la formation de nouveaux ménages et la demande de logements locatifs.
L’analyse statistique pour l’Ontario indique que le taux d’inoccupation pour établir un « marché équilibré » est d’environ 3 %. Le taux d’inoccupation actuel indique que le marché est soumis à de fortes pressions. En 2023, la SCHL estime que les loyers ont augmenté de 8,1 %. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 609 $. Les taux d’inoccupation chroniquement faibles ont entraîné une augmentation considérable des loyers en termes réels et par rapport aux taux de salaire. Le rapport entre les loyers moyens et les salaires hebdomadaires moyens a fortement augmenté au cours de la dernière décennie et atteint aujourd’hui le niveau le plus élevé jamais enregistré dans l’histoire de ces données. Comme les taux faibles d’inoccupation devraient persister, les loyers de l’Ontario continueront probablement d’augmenter après rajustement en fonction de l’inflation et par rapport aux revenus.
Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Toronto, le taux d’inoccupation était de 1,4 % en 2023 et l’augmentation estimée des loyers pour l’échantillon constant était de 9,1 %. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 830 $. Pour la RMR d’Ottawa, le taux d’inoccupation était de 2,2 % et l’augmentation des loyers était de 4,3 %. Le loyer moyen était de 1 553 $.
Le marché locatif de l’Alberta est passé rapidement d’un taux d’inoccupation élevé à un faible taux. En octobre 2023, le taux (pour les appartements et les maisons de ville) était de 2,1 % (comparativement à 3,7 %, il y a un an), ce qui est maintenant bien en deçà du seuil du marché équilibré, qui est estimé à environ 4,5 %. Avec des taux d’inoccupation actuels bien inférieurs à ce seuil, le marché locatif subit de fortes pressions. La forte baisse du taux d’inoccupation s’explique principalement par une croissance démographique très rapide (4,3 % au cours de la dernière année, contre une moyenne à long terme de 1,9 %). La production de logements n’a pas suivi les pressions découlant de la croissance démographique.
Au cours des trois dernières années, le resserrement croissant du marché locatif a permis au loyer moyen en Alberta d’augmenter plus rapidement que les salaires. Par conséquent, le ratio des loyers par rapport aux salaires est maintenant l’un des plus élevés de l’histoire de cet ensemble de données. La SCHL estime que les loyers ont augmenté de 9,1 % en 2023. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 368 $. Comme les faibles taux d’inoccupation devraient persister, les loyers de l’Alberta continueront probablement d’augmenter en termes corrigés de l’inflation et par rapport aux revenus.
Dans la RMR de Calgary, le taux d’inoccupation de 2023 était de 1,4 % et l’augmentation estimée des loyers pour l’échantillon constant était de 14,4 %. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 583 $. Dans la RMR d’Edmonton, le taux d’inoccupation se situait à 2,3 % et l’augmentation des loyers, à 6,1 %. Le loyer moyen était de 1 292 $.
Le taux d’inoccupation de la Colombie-Britannique (pour les appartements et les maisons de ville) a légèrement diminué en 2023, passant à 1,2 % comparativement à 1,3 % l’année précédente. L’analyse statistique pour la Colombie-Britannique indique que le taux d’inoccupation pour atteindre un « marché équilibré » se situe entre 3 % et 3,5 %. Comme le taux d’inoccupation actuel est bien en deçà de ce taux, le marché est soumis à de fortes pressions. La croissance démographique rapide (3,3 % au cours de la dernière année, contre une moyenne à long terme de 1,5 %) continue d’exercer des pressions sur le marché de l’habitation.
La SCHL estime que les loyers ont augmenté de 9,2 % en 2023. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 660 $. Avec des taux d’inoccupation situés bien en dessous du seuil d’un marché équilibré pendant la majeure partie de la dernière décennie, les loyers ont augmenté considérablement en termes réels et par rapport aux revenus. Malgré les intentions du gouvernement provincial de stimuler énergiquement la construction de logements, les pressions sur le marché locatif ne diminueront pas avant un certain temps.
Pour la RMR de Vancouver, le taux d’inoccupation en 2023 était de 0,9 % et l’augmentation estimée des loyers pour l’échantillon constant était de 9,5 %. Le loyer moyen (pour tous les types de logements) était de 1 828 $. Pour la RMR de Victoria, le taux d’inoccupation était de 1,6 % et l’augmentation des loyers était de 7,8 %. Le loyer moyen était de 1 571 $.