Au cours des dernières années, bon nombre de coopératives dans le portefeuille de l’Agence ont atteint un jalon important : elles ont finalement remboursé leur hypothèque. Cela donne à plusieurs une grande sensation de liberté. La bonne nouvelle, c’est que de nombreuses coopératives profitent de cette liberté afin d’accroître leurs réserves de remplacement des immobilisations.
Comme on peut le voir dans le graphique ci-dessus, les données montrent qu’à mesure que les paiements hypothécaires ont baissé, de nombreuses coopératives ont mis de côté des montants plus importants dans leurs réserves, ce qui donne lieu à une augmentation correspondante de la contribution médiane par logement aux réserves des immobilisations dans l’ensemble du portefeuille des coopératives d’habitation de l’Agence.
Tout le monde sait à quel point il est important de continuer à contribuer aux réserves de remplacement des immobilisations. Une réserve bien financée garantit que votre coopérative dispose de fonds suffisants pour remplacer des toitures, des fenêtres, des équipements technique et d’autres composantes dispendieuses à mesure qu’elles s’usent. Cela signifie aussi que lorsque vient le temps de dépenser pour le remplacement d’immobilisations, vous n’êtes pas touché par des hausses de loyers.
Fait encourageant, nous constatons une augmentation de ces contributions dans chacune des coopératives provinciales de notre portefeuille. En 2014, la contribution moyenne pour l’Ontario était de 1 150 $ par logement. En 2021, elle était passée à près de 4 700 $. En Colombie-Britannique, la contribution médiane est passée d’à peine plus de 1 600 $ à plus de 6 400 $, tandis qu’en Alberta, elle est passée de 1 505 $ à plus de 5 000 $ par logement. L’augmentation était plus faible à l’Île-du-Prince-Édouard (de 933 $ en 2014 à 2 182 $ en 2021), ce qui est probablement attribuable au fait que de nombreuses coopératives dans cette province n’ont pas encore fini de payer leur hypothèque.
Un dernier point concernant les réserves de remplacement des immobilisations est l’importance d’avoir une évaluation de l’état du bâtiment (EEB) à jour. Les bâtiments des coopératives sont âgés (bon nombre d’entre eux franchissent la barre des 40 ans) et, dans un monde postpandémique, avec les niveaux élevés d’inflation, vous voudrez savoir quelles composantes doivent être remplacées à quel moment, et quel sera le coût approximatif de ce remplacement. Nous avons créé un guide sur l’évaluation de l’EEB et sur l’étude du fonds de réserve afin de vous aider à vous y retrouver dans le processus.
Voulez-vous en savoir plus sur les contributions à la réserve de remplacement des immobilisations? Consultez certaines des ressources que nous avons collectées auprès de la Fédération de l’habitation coopérative du Canada, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement et d’autres.