L’Agence administre ses programmes de coopératives d’habitation de façon différente : cette démarche est fondée sur le risque, guidée par les données et axée sur le client.
Notre modèle d’évaluation des risques
Les coopératives exerçant leurs activités en vertu de programmes fédéraux d’habitation ont financé leurs ensembles immobiliers au moyen d’emprunts octroyés ou assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). L’Agence gère les risques associés à la SCHL en aidant les coopératives à gérer leurs risques d’exploitation. Une fois par année, nous évaluons chaque coopérative au moyen d’un modèle unique d’évaluation des risques, en faisant état de sa situation financière et de son rendement, ainsi qu’en formulant des recommandations en vue d’améliorer ceux-ci. Nous informons régulièrement la SCHL par rapport aux réussites, aux problèmes et aux tendances constatés au sein des coopératives d’habitation avec lesquelles nous travaillons. Vous trouverez ci-dessous notre façon de faire pour effectuer ce travail.
Notre système d’information
Notre système d’information Web personnalisé recueille les données des clients, puis les teste, les analyse et les combine de diverses façons. Chaque année, nos clients reçoivent leurs résultats dans des rapports rédigés en langage clair qui les aident à comprendre les nombreux aspects liés à leurs activités et à leurs réussites ou difficultés financières. Notre système d’information nous aide à gérer le déroulement de nos opérations et à faire état de la situation à la SCHL. Il est devenu une précieuse source de connaissances au sujet des coopératives d’habitation du programme fédéral.
Un service axé sur le client
Nous nous tenons responsables envers notre propriétaire, la Fédération de l’habitation coopérative du Canada, envers la Société canadienne d’hypothèques et de logement, pour qui nous administrons les programmes fédéraux des coopératives d’habitation, et envers nos coopératives d’habitation clientes. Le service axé sur le client place les besoins et les préoccupations des coopératives d’habitation au cœur de tout ce que nous faisons. Il s’agit d’aider les coopératives à demeurer solides sur le plan financier et à renforcer leurs activités, tout en respectant leurs obligations envers la SCHL. Il s’agit également d’être ouvert, solidaire et prêt à faire un effort supplémentaire pour les clients.
L’Agence a publié un ensemble de normes que ses employés se sont engagés à respecter afin d’assurer un service à la clientèle rapide, compétent et courtois. Nous faisons état de notre succès dans l’atteinte de ces normes de services grâce à notre fiche de rendement annuelle.
Des entrevues trimestrielles et de courts sondages de rétroaction nous aident à offrir un service qui répond aux besoins de nos clients. À plusieurs années d’intervalle, une entreprise indépendante effectue des enquêtes auprès de tous nos clients afin de recueillir des idées précieuses sur ce que nous pouvons améliorer et de déterminer leur niveau de satisfaction envers nos services.
Évaluer les risques des coopératives d’habitation
Le modèle automatisé d’évaluation des risques de l’Agence repose sur les éléments suivants :
- les renseignements recueillis lors des inspections visuelles des ensembles immobiliers de ses clients effectuées de façon périodique;
- les données financières et les autres données obtenues au moyen d’une déclaration annuelle de renseignements (DAR) remplie en ligne par le vérificateur de chaque coopérative;
- d’autres renseignements provenant de la base de données de l’Agence à propos de ses clients et du marché où ceux-ci exercent leurs activités.
Notre système calcule l’indicateur de liquidité et le ratio du revenu net de chaque coopérative à partir des données financières. À ces éléments s’ajoutent la cote de l’état des lieux de la coopérative et d’autres renseignements provenant de notre système quant à la situation de la coopérative, dans le but de générer une cote de risque composite préliminaire. Le gestionnaire des relations de l’Agence examine ensuite la cote générée par le système, en tenant compte de ses propres connaissances sur la coopérative et d’autres renseignements à sa disposition pour accepter, rehausser ou abaisser la cote. Une fois l’évaluation annuelle des risques terminée, l’Agence envoie à la coopérative un rapport comparant son rendement à celui des autres coopératives ainsi qu’à son propre rendement antérieur. Avec l’aide du personnel de l’Agence et des ressources du secteur des coopératives d’habitation, la coopérative s’efforce de corriger ce qui l’a exposée à des risques. Si le gestionnaire des relations apprend que la coopérative est confrontée à un nouveau défi ou qu’elle est parvenue à régler un problème entre les examens annuels, il attribuera une nouvelle cote à la coopérative.
Les quatre cotes de risque composites possibles sont les suivantes risque faible, risque modéré, risque supérieur à la moyenne et risque élevé. De plus, la tendance de risque de la coopérative est évaluée comme étant en amélioration, stable ou en détérioration.
Définitions de chaque cote de risque
- Cote de risque faible : La coopérative d’habitation est solide et bien gérée. Grâce à son excellent état physique, à ses bénéfices cumulés et à ses réserves, à sa position sur le marché et à sa capacité actuelle de contribuer à la réserve de remplacement, la coopérative peut affronter une conjoncture du marché ou un contexte économique difficile. Si elle continue d’être bien gérée et est dotée d’un plan pour la réserve de remplacement d’immobilisations, la coopérative devrait être en mesure de financer les réparations et les remplacements nécessaires et de s’acquitter de ses obligations financières dans un avenir prévisible sans avoir recours à un soutien externe.
- Cote de risque modérée : La coopérative d’habitation est solide et généralement bien gérée. Son état physique est bon ou meilleur. La coopérative a accès à des liquidités adéquates et peut contribuer à sa réserve de remplacement immobilisations, après avoir réglé le service de sa dette et toutes les autres charges d’exploitation normales. Elle ne présente aucun indicateur de risque élevé ou supérieure à la moyenne. Sa situation financière et son état physique devraient rester sains, pourvu qu’elle continue à être bien gérée et que le contexte économique ou la conjoncture du marché ne connaissent pas une détérioration importante. Elle ne nécessite ni soutien ni intervention de l’externe.
- Cote de risque supérieure à la moyenne : La coopérative fait face à des situations qui signalent des difficultés financières émergentes ou éventuelles. La coopérative se trouve devant l’une ou plusieurs des situations suivantes : son état physique est passable, sans être piètre; ses revenus suffisent à régler les charges courantes, mais ne permettent pas de verser une contribution appropriée à la réserve de remplacement; l’ensemble de ses revenus cumulés et de sa réserve de remplacement est faible, et elle a un accès restreint à d’autres liquidités, telles que les parts ou les dépôts des membres; ses pertes d’inoccupation ou ses arriérés de loyers sont considérablement plus élevés que la médiane de ces indicateurs pour les coopératives analogues. Elle ne présente aucun indicateur de risque important, mais elle pourrait éprouver des difficultés à financer les réparations ou à s’acquitter de ses obligations dans l’avenir, en particulier en cas de faiblesse ou de détérioration du marché. Elle a besoin d’une gestion très efficace et doit continuellement faire l’objet d’un certain niveau de suivi et de soutien.
- Cote de risque élevée : La coopérative éprouve des difficultés financières ou fait l’objet d’une mauvaise gestion. La coopérative se trouve devant l’une ou plusieurs des situations suivantes : ses revenus ne suffisent pas pour s’acquitter du service de la dette et des charges courantes, avant la contribution à la réserve de remplacement; elle a un déficit d’exploitation cumulé, une réserve de remplacement faible ou nulle et un accès restreint à d’autres liquidités, telles que les parts ou les dépôts des membres; ses pertes d’inoccupation ou ses arriérés de loyers sont inhabituellement importants; elle doit effectuer des réparations urgentes ou importantes qu’elle n’est pas en mesure de financer; elle accuse des retards de paiement de ses emprunts hypothécaires ou de ses impôts fonciers; elle a subi une perte importante d’actifs à la suite d’un incendie ou d’une malversation, et sa protection d’assurance était insuffisante; sa gouvernance est déficiente. Sans une intervention et un soutien continu, voire un plan de redressement, la coopérative est exposée à un risque de faillite.
Tendances
- En amélioration : Une tendance de risque en amélioration démontre que la coopérative a travaillé avec acharnement pour améliorer ses activités. Même si les facteurs de risque de la coopérative n’ont pas changé, il y a des preuves, comme la réduction des arriérés et des créances irrécouvrables, que la situation de la coopérative s’améliore.
- Stable : Une tendance de risque stable indique qu’il y a peu de changements dans la situation de la coopérative. Cela peut être positif ou non selon sa cote de risque. Lorsque la cote de risque est positive, une tendance stable est également positive, car cela démontre que la coopération fonctionne bien. Toutefois, une situation stable n’est pas aussi positive lorsqu’une coopérative affiche une cote de risque supérieure à la moyenne ou élevée. Ce résultat peut indiquer que la coopérative doit prendre davantage de mesures pour régler ses problèmes, ou bien qu’elle a évité la détérioration de sa situation en travaillant sur des solutions.
- En détérioration : Une tendance de risque en détérioration est un signal d’alarme pour toute coopérative affichant une cote de risque positive, cela indique qu’elle devrait porter attention aux lacunes de sa gestion et de sa gouvernance avant que ses problèmes ne s’aggravent. Cette tendance est encore plus inquiétante pour une coopérative affichant une cote de risque supérieure à la moyenne ou élevée. Ce résultat indique que la gestion de la coopérative n’est peut-être pas assez efficace pour surmonter sa situation difficile.